Eşit taksit ve kalan borç
Annüite ödeme faktörü ve kalan taksitlerin bugünkü değeri yöntemi kullanılır. Faiz sıfırken cebirsel limit olan P/n dalı ayrıca uygulanır.
California BOE, Lesson 7 · University of Washington ders notuAy ay net varlık simülasyonu
Kiralamak mı, satın almak mı?
Peşinatın fırsat maliyetini, kredi borcunun erimesini, konutun değer değişimini ve iki tarafın aylık ödeme farkını aynı zaman çizgisinde karşılaştırın. Hesap cihazınızda çalışır; finansal girdileriniz gönderilmez.
Kiralamak mı satın almak mı sorusunun cevabı, konutun değer artışı ile peşinatın alternatif yatırım getirisinin karşılaştırılmasına bağlıdır; satın almak, birikmiş alım masrafları ve faiz ödemeleri telafi edilene kadar geride kalır.
Karşılaştırma sonucu
Yerel hesap · veri gönderilmezHesaplanıyor…
Aylık kredi taksidi—
İlk başabaş—
Kalıcı başabaş—
10. yıl net varlık farkı—
Net varlığın aylık seyri
Yıl yıl tablo — grafiğin erişilebilir alternatifi
Duyarlılık: ±2 yüzde puan
Satırlar konut değer değişimini, sütunlar vergi sonrası alternatif getiriyi gösterir. Hücre ilk başabaş yılını verir.
Model neyi karşılaştırıyor?
Bu model aylık ödeme toplamlarını yarıştırmaz. Satın alanın net varlığı, olası satış maliyeti düşülmüş konut değeri eksi kalan kredi borcudur. Kiracının net varlığı ise peşinat ve alım masrafıyla başlayan yatırım portföyüdür. Satın alanın o ayki gideri kiradan yüksekse fark portföye eklenir; kira daha yüksekse fark portföyden çekilir.
“Aynı parayı yatırıma koyma” varsayımı adil karşılaştırmanın çekirdeğidir. Peşinat satın alan için konut özkaynağına dönüşürken kiracı için yok olmaz; başka bir varlıkta çalışabilir. Bu fırsat maliyetini dışarıda bırakmak, özellikle yüksek peşinat ve uzun analizlerde kiralama senaryosunu eksik ölçer.
Taksit = P × i × (1+i)ⁿ / ((1+i)ⁿ − 1) i = 0 ise Taksit = P / n Kalan borç(k) = P × ((1+i)ⁿ − (1+i)ᵏ) / ((1+i)ⁿ − 1) Aylık büyüme = (1 + yıllık oran)^(1/12) − 1 Sahip net varlık = konut değeri × (1 − satış maliyeti) − borç Kiracı net varlık = yatırım portföyü
Adım adım örnek
Örnek, yukarıda ilk açılışta görülen senaryodur. Satın almaya özgü alım maliyeti %4; satın alma ve kiralama taşınma maliyetleri 0 TL; satış maliyeti %0; etkin emlak vergisi %0,20; bakım %1; aidat ve sigorta 0 TL; analiz süresi 10 yıl alınmıştır.
- 3.000.000 TL konutta %40 peşinat 1.200.000 TL, kredi anaparası 1.800.000 TL olur. Kiracı aynı 1.200.000 TL ile 120.000 TL alım masrafını, toplam 1.320.000 TL’yi başlangıç portföyüne koyar.
- Aylık %2,5 ve 120 ay için eşit taksit tam formülle 47.451,23 TL çıkar. İlk ayda satın alan ayrıca bakım ve etkin emlak vergisi gideri taşır.
- Kira ilk yıl 12.000 TL’dir ve yılda bir %35 artar. Konut değeri yıllık %30, kiracı portföyü vergi sonrası net %35 bileşik varsayımla ay ay büyür.
- Bu tamamlanmış varsayımlarda ilk başabaş 10 yıl içinde yoktur; 10. yıl satın alan eksi kiracı net varlık farkı −2.302.679,05 TL olur. Bu iki sayı tahminlerin doğruluğunu değil, varsayımların matematiksel sonucunu gösterir.
Sık yapılan hatalar
- Peşinatın alternatif getirisini hiç saymamak: En büyük hata budur; kiracı senaryosunun başlangıç varlığını sıfırlamış olur.
- Yıllık getiriyi 12’ye bölmek: Bileşik yıllık oran, aylığa on ikinci kökle çevrilir; basit bölme aynı sonucu vermez.
- Alım ve satış masraflarını atlamak: Başabaşı erken gösterir; tapu payı toplam maliyetin yalnız bir parçasıdır.
- Kirayı analiz boyunca sabit tutmak: Uzun ufukta nakit farkını ciddi biçimde bozar; bu model değişimi yılda bir uygular.
- Bakım, vergi ve sigortayı yok saymak: Taksit bittikten sonra da sahiplik giderleri sürer.
- Tek değer artışı tahmininden kesin karar çıkarmak: Küçük oran farkları bileşik büyür; 3×3 matris sonucun kırılganlığını gösterir.
- Taksidi bütünüyle “kira gibi” görmek: Taksidin faiz bölümü giderken anapara bölümü borcu azaltır ve özkaynağı artırır.
Sık sorulan sorular
Başabaş yılı ne demek?
Satın alma senaryosunun net varlığının kiralama senaryosunun net varlığına ilk kez eşit olduğu veya geçtiği aydır. Araç ayrıca bu üstünlüğün analiz sonuna kadar bozulmadığı kalıcı başabaşı gösterir; iki tarih farklı olabilir.
Alternatif getiri olarak ne girmeliyim?
Peşinat ve alım masraflarını fiilen değerlendirebileceğiniz yatırımın vergi, fon gideri ve komisyon sonrası beklenen yıllık net getirisini girin. Getiri belirsizliğini duyarlılık tablosuyla inceleyin.
Konut değer artışı tahminini nereden bulurum?
Kesin tahmin yoktur. Aynı bölgedeki karşılaştırılabilir satışlar ve güvenilir endeksler başlangıç noktası olabilir; tek tahmine bağlanmak yerine duyarlılık tablosuna bakın.
Peşinat oranı sonucu nasıl değiştirir?
Yüksek peşinat borcu ve taksiti azaltır; fakat kiracı senaryosunun başlangıç portföyünü de aynı miktarda büyütür. Sonuç, kredi faizi ile alternatif getirinin birlikte etkisine bağlıdır.
Enflasyon hesabı nasıl etkiler?
Enflasyon girildiğinde nominal yıl sonu değerleri ortak bir iskonto katsayısıyla bugünkü TL'ye çevrilir. Aynı katsayı iki senaryoya da uygulandığı için nominal sıralamayı değiştirmez; tutarların alım gücünü görünür kılar.
Bu araç yatırım tavsiyesi mi?
HAYIR. Araç yalnızca girdiğiniz fiyat, oran ve maliyet varsayımlarını deterministik olarak simüle eder; geleceği, kişisel risk kapasitenizi, hukuki ve vergisel ayrıntıları bilemez. Sonuç karar değil, varsayıma bağlı bir karşılaştırmadır.
Kaynak ve mevzuat notları
Son kontrol: 27 Temmuz 2026. Mevzuat ve aylık endeksler değişebilir; işlem veya sözleşme yenileme tarihindeki güncel durumu resmî kaynaktan teyit edin. Aşağıdaki oranlar hesap çekirdeğine gizlice uygulanmaz; formdaki görünür kullanıcı girdileridir.
Tapu harcı
492 sayılı Kanun md.57 ve bağlı (4) sayılı Tarife I/20-a: alıcı ve satıcı, emlak vergisi değerinden düşük olmayan gerçek bedel üzerinden ayrı ayrı binde 20 (%2). Formdaki alım maliyeti bununla sınırlı değildir.
Kanun metni · TKGM işlem bilgisiEmlak vergisi
1319 sayılı Kanun md.8: mesken diğer belediyelerde binde 1 (%0,10), büyükşehirlerde iki katı (%0,20). Bu %0,20 genel büyükşehir örneğidir. GİB’e göre Türkiye’de brüt 200 m²’yi geçmeyen tek meskeni olan ve sayılan mükellef koşullarını sağlayan kişilerde indirimli (sıfır) oran mümkün olabilir. Araç hukuki uygunluk hükmü vermez; güncel koşulları GİB ve ilgili belediyeden teyit edin. Yasal matrah “vergi değeri”dir; araç simüle edilen konut değerine uygulanan yaklaşık bir etkin oran kullanır.
1319 sayılı Kanun · GİB güncel bilgiKira yenileme sınırı
TBK md.344/1 standart yenilemede TÜFE’nin 12 aylık ortalama değişimini üst sınır yapar. Temmuz 2026 referansı %32,03’tür; geçici %25 düzenlemesi 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. Beş yılı aşan kiralar gibi özel durumlar farklı olabilir.
TBK md.344 · TÜİK Haziran 2026Bakım payı Türkiye’de resmî değil
%1, Fannie Mae’nin konut değeri üzerinden %1–%4 yıllık bakım ve onarım bütçesi teamülünün alt sınırıdır. Bina yaşı, malzeme ve geçmiş bakım sonucu değiştirebilir.
Fannie Mae bakım bütçesiKonut kredisinde KKDF / BSMV
Gerçek konut edinimi kredisinde KKDF kesintisi yapılmaması mümkündür. BSMV istisnası 28 Aralık 2023’ten beri kredi tarihinde üzerine kayıtlı konutu olmayan tüketici koşuluna bağlıdır; hisseli kayıtlar da etkileyebilir. Araç banka teklifindeki aylık oranı kullanır ve ayrıca vergi eklemez.
GİB 05.11.2024 özelgesi · GİB 11.11.2024 özelgesi